“이 집 진짜 주인 맞나요?” 전세사기 막는 첫걸음, 등기부등본 보는 법

 

📌 처음 집 계약할 때, 가장 먼저 해야 할 일

결혼하고 아이 낳고, 신혼살림 시작했을 때
‘이제 진짜 우리만의 집이 필요하다’는 생각이 간절해졌어요.

그런데 막상 전셋집을 계약하려고 부동산에 가보니, 마음 한 켠엔 이런 불안이 생기더라고요.

“이 집… 진짜 이 사람이 주인 맞을까?”

다행히 주변에서 등기부등본을 꼭 확인하라고 해서, 생전 처음 등기부등본이라는 걸 열람하게 됐죠.
그때 느꼈어요.
“이건 집의 이력서이자, 주민등록등본 같은 존재구나!”

오늘은 부동산 계약이 처음이신 분들을 위해, 등기부등본이 뭔지,
어떻게 열람하는지, 해석은 어떻게 하는지,
무료로 보는 팁까지 정리해드릴게요.

---

🧾 등기부등본이란?

등기부등본은 부동산의 ‘공식적인 권리관계’를 증명하는 문서예요.
이 집의 소유자는 누구인지, 대출은 얼마나 잡혀 있는지,
압류나 소송 같은 법적 문제가 걸려 있진 않은지 등
‘이 집이 안전한 거래 대상인지’ 파악할 수 있는 유일한 수단입니다.

특히 전세계약, 월세, 매매할 때
계약 당사자가 실제 집 주인이 맞는지 꼭 확인해야 하는데,
그걸 문서로 명확하게 보여주는 자료가 바로 등기부등본이에요.

---

💻 등기부등본 열람 방법 (누구나 가능!)

1️⃣ 대법원 인터넷등기소 이용하기

• 사이트: www.iros.go.kr
• 메뉴: ‘부동산등기 → 열람하기’
• 주소 입력 → 조회 → 결제
• 열람: 700원, 발급: 1,000원

🔍 열람은 화면 확인용, 발급은 인쇄용입니다.

2️⃣ 모바일 열람도 가능해요!

스마트폰으로도 열람 가능하긴 한데, **앱은 없고 웹 브라우저(크롬/사파리)**로 접속해야 합니다.
모바일 카드 결제만 지원돼요.

---

💸 무료로 등기부등본 보는 방법?

매번 700원씩 결제하다 보면 은근 부담되죠.
그럴 땐 ‘닥집(Dakjip)’ 같은 부동산 정보 플랫폼에서 무료 열람이 가능해요.

• 닥집 사이트 또는 앱 접속
• 회원가입 후 주소 입력
• 등기정보 일부 무료 열람 가능

⚠️ 단, 공식 문서로 사용할 수는 없고, 사전 확인용으로만 활용하세요.

---

📑 등기부등본 구성 완전 해석

등기부등본은 총 3개 섹션으로 구성돼 있어요.
표제부, 갑구, 을구.
이 세 가지만 이해하면, 누구나 등기부등본 전문가입니다!

✅ ① 표제부 – 이 집이 어떤 집인지?

• 주소, 면적, 용도, 층수 등
• 기본 정보 요약본

✔️ 계약하려는 주소와 정확히 일치하는지 꼭 확인!

✅ ② 갑구 – 소유권 정보

• 현재 소유자 이름
• 소유권 변경 내역 (매매, 상속, 증여 등)
• 압류, 가압류 등 권리 제한 사항

✔️ 계약 상대방이 등기부등본의 실제 소유자인지 반드시 확인하세요.
✔️ 소송이나 가압류가 걸려 있다면 위험! 계약 보류를 추천드립니다.

✅ ③ 을구 – 대출·담보권 정보

• 근저당권 (집이 담보로 잡혀 있는 대출)
• 전세권, 지상권 등 기타 권리사항

✔️ 전세 계약이라면 을구 확인은 필수!
✔️ 채권최고액이 보증금보다 많으면 전세사기 위험 신호입니다.

---

🔍 실사례로 보는 중요성

작년에 제 친구가 전세계약을 하려던 날,
계약 하루 전 등기부등본을 다시 열람했는데…
소유자가 바뀌어 있었던 거예요!

며칠 전까지만 해도 A씨가 소유자였는데,
갑자기 B씨로 바뀌었고, 중개사조차 몰랐던 상황이었죠.

만약 그 상태로 계약을 진행했다면? 계약 무효 + 보증금 손해 가능성까지!

그래서 저는 항상 이렇게 말해요.

“등기부등본은 계약 전, 계약 당일, 입주 전 최소 3번은 확인하세요!”

---

✅ 전세계약 시 꼭 확인할 5가지 포인트

체크 항목이유

계약자 = 소유자?	갑구에서 소유자 확인
대출 정보 확인	을구에서 근저당 확인
전세보증금 vs 채권최고액	채권금액이 더 크면 위험
압류·소송 등기 여부	갑구에 표시됨
주소·면적 등 일치 여부	표제부로 확인

 

---

📌 등기부등본, 언제 어떻게 봐야 할까?

시점이유

계약 전	거래 대상 안전성 확인
계약 당일	혹시 바뀐 정보 없는지 재확인
입주 전	전입신고 전 마지막 점검

 

---

✨ 마무리 꿀팁 정리

• ✔️ 등기부등본은 부동산 거래 시 ‘기본 중의 기본’
• ✔️ 주소만 알면 누구나 열람 가능 (공식/비공식 경로)
• ✔️ 갑구 = 소유권, 을구 = 담보권 / 전세권
• ✔️ 무료 열람 앱은 참고용, 공식 계약엔 ‘인터넷등기소’ 이용
• ✔️ 전세 계약 전엔 ‘채권최고액’ 꼭 확인하세요!
• ✔️ 하루 만에도 내용이 바뀔 수 있으니, 3번은 확인 필수!